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Ertragswert einer Liegenschaft berechnen

Ertragswert einer Liegenschaft berechnenHier können Sie in nur wenigen Schritten den "Ertragswert einer Liegenschaft" berechnen lassen.
Geben Sie folgende Information ein:
Nettomietertrag pro Jahr & den Kapitalisierungssatz
an.

Nettomietertrag je Jahr [Euro]  
Kapitalisierungssatz  

Sie besitzen eine Liegenschaft, planen einen Hausverkauf oder Sie überlegen, Ihre Ersparnisse in Grundstücke und Immobilien zu investieren? Dann ist es wichtig, neben Immobilienbewertung, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz oder Restnutzungsdauer auch den Ertragswert dieser Liegenschaften zu kennen. Der Hilfreiche-Tools-Rechner kann Ihnen dabei helfen.

Den Ertragswert einer Liegenschaft berechnen

Um für die Zukunft vorzusorgen, bietet sich als Wertanlage nicht nur die Anschaffung von Wertpapieren an. Auch wurden Investitionen in Liegenschaften oder eine Immobilie als Anlageform beziehungsweise Finanzierungsvorsorge immer beliebter nicht zuletzt durch attraktive Liegenschaftszinssätze.

Unter der Bezeichnung Liegenschaft lassen sich Grundstücke, aber auch alle Arten von Gebäuden oder Immobilien verstehen. Im Allgemeinen werden die Einkünfte aus Liegenschaften durch deren Vermietung oder Teilen davon erzielt. Als Orientierungshilfe zur Berechnung dieser zu erwartenden Mieterträge, beziehungsweise des Ertragswertes, dient dabei die Jahresrohmiete.

Als Ertragswert bezeichnet man eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die den Gegenwartswert bezeichnet, die man bei der Kapitalisierung von beispielsweise Immobilien erzielen könnte. Die Berechnung des Ertragswertes bezeichnet man als Ertragswertverfahren. Ein weiterer wesentlicher Faktor des Ertragswertverfahrens ist weiters der Liegenschaftszins oder Kapitalisierungszinsfuß, der für gewöhnlich als Prozentzahl angegeben wird.

Als Faustformel gilt, dass der Kaufpreis einer Liegenschaft nicht über ihrem Ertragswert sollte. Mit dem Hilfreiche-Tools-Rechner können Sie den Ertragswert einer Liegenschaft einfach, kostenlos und schnell berechnen lassen.

Wie der Ertragswert-einer-Liegenschaft-Rechner funktioniert

Für die Berechnung des Ertragswerts einer Liegenschaft werden der Nettomietertrag pro Jahr in Euro und der Kapitalisierungszinsfuß (auch Kapitalisierungssatz genannt) in Prozent benötigt. Der Kapitalisierungssatz besteht aus zwei Komponenten, dem Basiszins und dem Risikoaufschlag.

Die Berechnung folgt der Formel: Ertragswert einer Liegenschaft = Nettomietertrag pro Jahr x 100 / Kapitalisierungssatz.

Geben Sie im oberen Feld die Summe des Nettomietertrags in Euro ein. Darunter ist die Prozentzahl des Kapitalisierungssatzes im entsprechenden Feld einzutragen.
Wenn Sie unten die Taste „Berechnen“ betätigen, erscheint im Textfeld das Ergebnis.

Ein Beispiel:
Eine Liegenschaft wirft einen jährlichen Nettomietertrag von 10.000 EUR ab. Verzinst wird ein Kapitalisierungszinsfuß von 5 %, welcher sich aus 1,5 % Basiszins und 3,5 % Risikoaufschlag zusammensetzt.
Als Ergebnis wird angezeigt: Der Ertragswert beträgt: 200.000,00 Euro
 

Wissenswertes zum Ertragswertverfahren

  • Das Ertragswertsverfahren ist das wichtigste Verfahren zur Bewertung von bebauten Grundstücken.
  • Dieses Verfahren wird für gewöhnlich bei Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Liegenschaften sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.
  • Werden Wohngrundstücke oder Immobilien (also Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen) selbst genutzt, kann dieses Ertragswertverfahren jedoch nicht angewendet werden.
  • Besonders ausgestattete Spezialimmobilien, wie etwa Tankstellen, Parkhäuser und Bahnhöfe oder militärisch genutzte Grundstücke, können ebenfalls nicht mittels Ertragswertverfahren bewertet werden.
  • Bei Renditeobjekten (also bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sowie nicht selbst genutzten Gewerbeliegenschaften) spielt der Ertragswert jedoch eine bedeutende Rolle.
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Was versteht man unter dem Kapitalisierungssatz?

Bei der Berechnung des Ertragswerts ist der Kapitalisierungszinsfuß oder Kapitalisierungssatz wichtig. Dieser setzt sich zusammen aus dem Basiszins und dem Risikozuschlag.
Als Basiszins wird jener Zinssatz oder die Rendite bezeichnet, der sich bei einer risikofreien Geldanlage erwirtschaften ließe. Als Risikozuschlag bezeichnet man die Differenz zwischen dem Basiszins und der durchschnittlichen höheren Rendite, die sich bei einer riskanteren Anlageform erzielen ließe.  

Dieser Kapitalisierungszinsfuß wird auch bei der Bewertung eines zukünftigen Unternehmenserfolges benötigt. Mit dieser Kennzahl wird sichergestellt, dass die Investitionen in Liegenschaften finanztechnisch vergleichbar gemacht werden mit anderen Möglichkeiten zur Geldanlage. Derartige alternative Investitionsmöglichkeiten sind beispielsweise Aktien, Optionsscheine oder langfristige Anleihen.

Für gewöhnlich bewegt sich der Wert eines Kapitalisierungssatzes zwischen 4 % und 7 %. Es gibt jedoch weitere individuelle Faktoren, welche diesen Prozentsatz beeinflussen können.


Wissenswertes zum Nettomietertrag

  • Der Nettomietertrag ist nicht identisch mit der sogenannten Kaltmiete (die Miete ohne Berücksichtigung von Nebenkosten).
  • Der Nettomietertrag wird ermittelt, in dem man Instandhaltungsaufwand, Steuern und dergleichen vom Betrag der Kaltmiete abzieht.
  • Der Nettomietertrag lässt sich steigern durch Erhöhung des Mietzinses aufgrund von Vertragsänderung, jedoch droht hier die Gefahr von Mietkündigung und dass die Liegenschaft daraufhin leersteht.
  • Steigern lässt sich der Nettomietertrag auch durch eine Erhöhung des Mietzinses durch Nutzungsänderung beziehungsweise durch die Erhöhung des vermieteten Anteils einer Liegenschaft.
  • Der Nettomietertrag lässt sich auch durch Reduzierung der nicht umlegbaren Kosten erhöhen.

Weitere Bewertungsverfahren von Liegenschaften

Um den Wert einer Liegenschaft beziehungsweise von Immobilien einschätzen zu können, gibt es mehrere Möglichkeiten und unterschiedliche Berechnungsverfahren. Welches Verfahren angewendet werden kann, ist von der Nutzung der Liegenschaften abhängig.
Eine Möglichkeit ist die bereits erwähnte Berechnung des Ertragswertes. Zusammenfassend ausgedrückt entspricht dieser dem nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft. Das bedeutet, dass die Liegenschaft vermietet und nicht von den Eigentümern selbst genutzt wird.

Der Realwert wird als Bewertung herangezogen, wenn es um privat genutztes Wohneigentum geht. Der Realwert einer Liegenschaft wird zusammengesetzt aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert. Als Gebäudezeitwert werden jene Kosten bezeichnet, die für den Bau eines gleichwertigen Gebäudes zum Schätzungszeitpunkt anfallen würden. Von diesem sogenannten Neuwert des Gebäudes abzuziehen ist die Altersentwertung oder der Minderwert infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung. Der Landwert hängt von Lage, Art der Bebauung und Nutzung der Liegenschaft ab. Ein derartiger Wert lässt sich nur durch Vergleiche mit ähnlichen Liegenschaften oder mittels Lageklasse abschätzen. Bei unbebauten Grundstücken oder Bauland spielt die sogenannte Zonenzuteilung hinsichtlich der möglichen baulichen Nutzung eine wichtige Rolle.

Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird in jenen Fällen herangezogen, wenn es um den Kauf oder Verkauf von Grundstücken und Immobilien geht (die sogenannte Handänderung). Der Verkehrswert bezeichnet den durchschnittlichen Wert, den eine Liegenschaft gleicher oder ähnlicher Größe, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend als Verkaufspreis erzielen kann. Bei der Schätzung dieses Verkehrswertes spielen wiederum der Landwert sowie der Mietwert der entsprechenden Gebäude eine große Rolle. Von diesen Kennzahlen hängt nicht zuletzt der Steuerwert der Liegenschaft ab. Realwert sowie Ertragswert sind eine weitere Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes. Inwieweit diese auf die Schätzung des Verkehrswertes Einfluss haben, wird von der Art der Nutzung der Liegenschaften bestimmt.

Unter dem sogenannten Markt- und Handelswert einer Liegenschaft versteht man einen geschätzten Grundstückspreis, welcher unter Dritten durch die Gegebenheiten von Angebot und Nachfrage beziehungsweise durch die Markterfahrung im Grundstücksverkehr erzielt werden könnte. Bei kleineren Liegenschaften sind die Kennzahlen für Marktwert oder Handelswert oft gleichbedeutend mit dem Verkehrswert. Wenn es um Eigenheime geht, wird der Kennzahl des Realwertes eine größere Bedeutung zugemessen.

Wichtig:
Den Ertragswert-einer Liegenschaft-Rechner sowie alle in diesem Artikel enthaltenen Informationen haben wir zwar gründlich recherchiert, aber wir erheben keinerlei Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Wir beantworten gerne Fragen zum Ertragswert-einer-Liegenschaft-Rechner, übernehmen jedoch keinerlei Haftung, Verantwortung und Gewährleistung für die Ergebnisse.

Quellen: wikipedia, wirtschaftslexikon24.com, immofactor.ch



Häufig gestellte Fragen

Beispielrechnung

Eine Liegenschaft wirft einen jährliche Nettomietertrag von 10.000 EUR ab. Als Kapitalisierungszinsfuss ist ein Satz von 5% festgelegt worden, bestehend aus 1,5% Basiszins und 3,5% Risikoaufschlag. Wie groß ist der Ertragswert der Liegenschaft?

Ertragswert einer Liegenschaft     = Nettomietertrag pro Jahr * 100 / Kapitalisierungssatz
                    = 10.000 EUR * 100 / 5%
                    = 200.000 EUR

 

Was ist der Ertragswert einer Liegenschaft?

Unter einer Liegenschaft werden Grundstücke, aber auch Immobilien verstanden. Spricht man vom Ertragswert einer Liegenschaft, dann ist damit immer der Wert gemeint, der nachhaltig durch Vermietung der Liegenschaft oder Teilen davon erzielt werden kann. Die Mieterträge werden dabei mit einem sogenannten Kapitalisierungszinsfuss verrechnet. Dieser liegt in der Regel zwischen 4% und 7%, ist aber von individuell zu gewichtenden Faktoren abhängig.

Dieser Kapitalisierungszinsfuss setzt sich dabei aus zwei Komponenten zusammen, einem sogenannten Basiszins und dem Risikozuschlag. Der Basiszins ist dabei der Zinssatz, der in einer risikofreien Geldanlage erwirtschaften ließe, der Risikozuschlag dagegen den durchschnittlichen Aufschlag ausgehend von der risikofreien Anlage auf eine mit akzeptabler Risikokomponente.

Durch Verwendung dieses Kapitalisierungszinsfusses wird sichergestellt, dass die Investition in die Liegenschaft finanztechnisch vergleichbar gemacht wird zu alternativen Geldanlagen wie Aktien, Optionsscheine oder auch langfristige Anleihen.

Als Faustformel gilt, dass der Kaufpreis der Liegenschaft nicht über ihrem Ertragswert sollte. Es ist aber im Einzelfall immer eine detailliertere Preisbildung erforderlich.

 

Wie berechnet man den Ertragswert einer Liegenschaft?

Für den Ertragswert einer Liegenschaft werden der Nettomietertrag pro Jahr und der  Kapitalisierungszinsfuss (auch Kapitalisierungssatz genannt) benötigt. Der Nettomietertrag stellt dabei nicht die erhaltene Kaltmiete dar, sondern vielmehr die um alle durchschnittlich entstehenden und nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten reduzierte Kaltmiete. Dieser Wert entspricht vereinfacht gesagt dem jährlichen Gewinn aus der Investition.

Ertragswert einer Liegenschaft = Nettomietertrag pro Jahr * 100 / Kapitalisierungssatz

Da der Kapitalisierungssatz im Teiler der Formel steht, sinkt der Ertragswert der Liegenschaft mit steigendem Kapitalisierungszinsfuss. Das leuchtet ein, wenn man bedenkt, dass in diesem Zinssatz eine Risikokomponente enthalten ist. Je höher das Risiko der Investition ist, desto geringer fällt der ebenfalls in die Zukunft gerichtete Ertragswert aus.

 

Wie kann man den Ertragswert einer Liegenschaft erhöhen?

Der Ertragswert kann praktisch nur durch Erhöhung des Nettomietertrags erhöht werden. Der Kapitalisierungszinsfuss sollte bei solchen Überlegungen als Konstante betrachtet werden.

Erhöhbar wird der Nettomietertrag durch eine oder mehrere der folgenden Aktionen:
- Erhöhung des Mietzinses durch Vertragsänderung    
 (Achtung: Gefahr von Mietkündigung und Leerstand)
- Erhöhung des Mietzinses durch Nutzungsänderung
- Erhöhung des vermieteten Anteils der Liegenschaft
- Reduzierung der nicht umlegbaren Kosten

 



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