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Ertragswert einer Liegenschaft berechnen

Hier können Sie in nur wenigen Schritten den Ertragswert einer Liegenschaft berechnen lassen. Geben Sie dazu unten den Nettomietertrag pro Jahr sowie den Kapitalisierungssatz an.

Nettomietertrag je Jahr [Euro]  
Kapitalisierungssatz  



Häufig gestellte Fragen

Beispielrechnung

Eine Liegenschaft wirft einen jährliche Nettomietertrag von 10.000 EUR ab. Als Kapitalisierungszinsfuss ist ein Satz von 5% festgelegt worden, bestehend aus 1,5% Basiszins und 3,5% Risikoaufschlag. Wie groß ist der Ertragswert der Liegenschaft?

Ertragswert einer Liegenschaft     = Nettomietertrag pro Jahr * 100 / Kapitalisierungssatz
                    = 10.000 EUR * 100 / 5%
                    = 200.000 EUR

 

Was ist der Ertragswert einer Liegenschaft?

Unter einer Liegenschaft werden Grundstücke, aber auch Immobilien verstanden. Spricht man vom Ertragswert einer Liegenschaft, dann ist damit immer der Wert gemeint, der nachhaltig durch Vermietung der Liegenschaft oder Teilen davon erzielt werden kann. Die Mieterträge werden dabei mit einem sogenannten Kapitalisierungszinsfuss verrechnet. Dieser liegt in der Regel zwischen 4% und 7%, ist aber von individuell zu gewichtenden Faktoren abhängig.

Dieser Kapitalisierungszinsfuss setzt sich dabei aus zwei Komponenten zusammen, einem sogenannten Basiszins und dem Risikozuschlag. Der Basiszins ist dabei der Zinssatz, der in einer risikofreien Geldanlage erwirtschaften ließe, der Risikozuschlag dagegen den durchschnittlichen Aufschlag ausgehend von der risikofreien Anlage auf eine mit akzeptabler Risikokomponente.

Durch Verwendung dieses Kapitalisierungszinsfusses wird sichergestellt, dass die Investition in die Liegenschaft finanztechnisch vergleichbar gemacht wird zu alternativen Geldanlagen wie Aktien, Optionsscheine oder auch langfristige Anleihen.

Als Faustformel gilt, dass der Kaufpreis der Liegenschaft nicht über ihrem Ertragswert sollte. Es ist aber im Einzelfall immer eine detailliertere Preisbildung erforderlich.

 

Wie berechnet man den Ertragswert einer Liegenschaft?

Für den Ertragswert einer Liegenschaft werden der Nettomietertrag pro Jahr und der  Kapitalisierungszinsfuss (auch Kapitalisierungssatz genannt) benötigt. Der Nettomietertrag stellt dabei nicht die erhaltene Kaltmiete dar, sondern vielmehr die um alle durchschnittlich entstehenden und nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten reduzierte Kaltmiete. Dieser Wert entspricht vereinfacht gesagt dem jährlichen Gewinn aus der Investition.

Ertragswert einer Liegenschaft = Nettomietertrag pro Jahr * 100 / Kapitalisierungssatz

Da der Kapitalisierungssatz im Teiler der Formel steht, sinkt der Ertragswert der Liegenschaft mit steigendem Kapitalisierungszinsfuss. Das leuchtet ein, wenn man bedenkt, dass in diesem Zinssatz eine Risikokomponente enthalten ist. Je höher das Risiko der Investition ist, desto geringer fällt der ebenfalls in die Zukunft gerichtete Ertragswert aus.

 

Wie kann man den Ertragswert einer Liegenschaft erhöhen?

Der Ertragswert kann praktisch nur durch Erhöhung des Nettomietertrags erhöht werden. Der Kapitalisierungszinsfuss sollte bei solchen Überlegungen als Konstante betrachtet werden.

Erhöhbar wird der Nettomietertrag durch eine oder mehrere der folgenden Aktionen:
- Erhöhung des Mietzinses durch Vertragsänderung    
 (Achtung: Gefahr von Mietkündigung und Leerstand)
- Erhöhung des Mietzinses durch Nutzungsänderung
- Erhöhung des vermieteten Anteils der Liegenschaft
- Reduzierung der nicht umlegbaren Kosten

 



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