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Verkehrswert einer Liegenschaft

Verkehrswert einer Liegenschaft berechnenHier können Sie den Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen.

Geben Sie dazu unten den Ertragswert und den Realwert der Immobilie ein.

Ertragswert [Euro]  
Realwert [Euro]  

Den Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen

Ob bei einer Scheidung, einem Verkauf oder im Erbfall stellt sich bei Immobilien die Frage nach der richtigen Bewertung. Dazu stehen drei verschiedene Verfahren bereit. Grundstücke und gebrauchte Immobilien bestimmen Sie nach dem Verkehrswert oder Marktwert. Wie Sie den Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen, erfahren Sie nachfolgend. Zur einfachen Ermittlung stellen wir Ihnen unseren Rechner vor. Mit diesen bestimmen Sie einfach und schnell den Preis, den Sie beim Verkauf der Immobilie erzielen.

Bedeutung des Verkehrswertes

Dieser gibt die Marktverhältnisse am Stichtag wieder. Er entspricht dem Marktwert. Makler setzen diesen zum Verkauf von Grundstücken oder gebrauchten Immobilien an. Zur Ermittlung legte der Gesetzgeber drei Verfahren fest, die Sie zur Berechnung heranziehen. Um den angemessenen Preis für die Liegenschaft herauszufinden, empfiehlt sich die Konsultation eines unabhängigen Gutachters. Den Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen Sie mit unserem Tool. Dieser entspricht nicht dem tatsächlichen Preis, den Sie erzielen, sondern bietet ausschließlich erste Anhaltspunkte.

Drei Verfahren zur Berechnung

Gutachter und Finanzämter nutzen zur Wertermittlung das Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren. Sie hängen ab von der jeweiligen Immobilienart. Der Sachverständige wendet zur Beurteilung des Verkaufswertes alle drei Verfahren an. Wichtig sind die derzeitige Nutzung des Objektes und dessen zukünftige Verwendung.

Das Vergleichswertverfahren im Überblick

Das Verfahren ziehen Gutachter heran, um Wohnungen, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Ein- oder Zweifamilienhäuser zu bewerten. Als Grundlage dient der ursprüngliche Kaufpreis, den Sie vormals zahlten. Zusätzlich berücksichtigt der Gutachter die derzeitige Marktlage. Dabei vergleicht er Objekte mit ähnlicher Ausstattung und Größe in derselben Region.

In die Bewertung fließen der Zustand der Liegenschaft und die Infrastruktur ein. Wichtig sind das Baujahr, die Grundstücksgröße, die Außenanlagen, die Baubeschreibung, die Infrastruktur, die Lage und das allgemeine Wohnumfeld. Darunter verstehen Gutachter Informationen zur Nachbarschaft sowie die Alters- und Einkommensverteilung.

Negativ wirken sich unterlassene Maßnahmen zur Werterhaltung und Wertsteigerung aus. Ältere Immobilien unterliegen hier einer hohen Wertminderung, die der Sachverständige mit einbezieht.

Positiv bewertet er wertsteigernde Maßnahmen wie Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten wie:

  • den Einbau eines Kamins,
  • die Erneuerung von Fassade,
  • Dach,
  • Fenstern und
  • Heizungsanlage.

Moderne Küchen- und Badeinrichtungen erhöhen ebenfalls den Wert. Dieses Verfahren unterliegt Marktschwankungen, sodass der Verkehrswert ausschließlich eine Momentaufnahme darstellt.

Ertragswertverfahren für vermietete Objekte

Dieses Prinzip kommt bei Vermietung von Gewerbeeinheiten und Mehrfamilienhäusern in Betracht. Hier stehen die Renditen durch Verpachtung im Vordergrund, nicht die Eigennutzung. Wichtig hierbei sind der Anlagen- und der Bodenwert. Der Gebäudewert errechnet sich aus der erwirtschaftbaren Jahresnettokatmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Liegenschaftszins. Zur Berechnung liegt ein individueller Vervielfältiger vor, mit dem Sie das Ergebnis multiplizieren. Der Bodenwert addiert sich zum Gebäudewert. Diesen ermittelt der Gutachter mithilfe der Richtwertkarte. Alle Kriterien zusammen ergeben den Ertragswert des Objektes.

Sachwertverfahren greift bei unzureichenden Vergleichsoptionen

Gibt es keine vergleichbaren Grundstücke oder Mieten nutzt der Gutachter das Sachwertverfahren. Er ermittelt den Preis des Objektes und des Bodens getrennt. Er kalkuliert die Gebäudeherstellungskosten mit einer wirtschaftlichen und technischen Wertminderung neu. Das bedeutet, er setzt einen Preis an, den Sie für eine Neuerstellung des gleichen Gebäudes zahlen. Davon zieht er die Altersentwertung ab.

Nutzen Sie die Immobilie selbst, gilt der Sachwert für eine Beleihung. Die Herstellungskosten berücksichtigen den Standard des Baus im Vergleich zum Neubau. Der Landwert ergibt sich aus der Nutzung, der Art und der Lage der Bebauung. Er berechnet sich aus Vergleichspreisen und der Lageklasse. Unbebauter Boden gründet auf der möglichen Nutzung nach Zonenzuteilung. In einigen Fällen sprechen Fachkundige beim Sachwert vom Realwert einer Immobilie.

Der Verkehrswert einer Liegenschaft Rechner bietet Ihnen Hilfestellung bei der Berechnung. Der Verkehrswert ergibt sich aus Ertragswert und Realwert und gilt als Richtwert für Handänderungen. Je nach Nutzungsart gewichtet der Gutachter diese unterschiedlich. Nachfolgend bieten wir Ihnen eine Übersicht über den Rechner, dessen Verwendung und die Interpretation der Ergebnisse.

Verkehrswert einer Liegenschaft Rechner im Überblick

Um den Verkehrswert eines Objektes mit dem Tool zu ermitteln, benötigen Sie zwei Werte. Zu diesen gehören der Ertragswert und der Realwert. Wie sich diese beiden Summen ergeben, lasen Sie bereits im Vorfeld. Ein Gutachter nimmt Ihnen diese Bewertung ab und ermittelt einen exakten Wert.

Beim Ertragswert handelt es sich um die Jahresnettomiete, die Sie mit dem Objekt durch Vermietung einnehmen. Betriebskosten fallen nicht hinein. Den individuellen Vervielfältiger erfragen Sie bei einem Sachverständigen. Zum Wert des Gebäudes kommt der Bodenwert hinzu. Der Realwert entspricht dem Sachwert. Der Gutachter berechnet diesen auf der Grundlage, was ein gleichwertiges Haus bei einem Neubau auf dem Grundstück kostet abzüglich der Altersentwertung.

Den Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen Sie, indem Sie diese beiden Werte in das Tool eintragen und auf den Button "Berechnen" klicken. Sie erhalten sofort ein Ergebnis, das Sie durch das Bestätigen des Feldes "Drucken" für Ihre Unterlagen ausgeben.

Beispielberechnung mit dem Tool

Zur Veranschaulichung führen wir eine Beispielberechnung durch. Wir nehmen an, der Gutachter eines Objektes ermittelt einen Ertragswert von 60.000 Euro. Der Realwert für Neubaukosten abzüglich der Altersentwertung liegt bei 100.000 Euro. Wir geben in den Rechner die 60.000 Euro beim Ertragswert ein und 100.000 Euro beim Realwert. Nach einem Klick auf den Berechnen-Button erscheint das Ergebnis. Der Verkehrswert einer Liegenschaft Rechner ermittelt 70.000 Euro für den Marktwert. So viel erzielen Sie im besten Fall beim Verkauf oder Erwerb der Immobilie.

Der Rechner nutzt zur Ermittlung des Verkehrswertes folgende Formel:

Verkehrswert einer Liegenschaft = (3 x Ertragswert + 1 x Realwert): 4
= (3 x 60.000 EUR + 1 x 100.000 EUR): 4
= 70.000 EUR.

Der Ertragswert unterliegt einer höheren Gewichtung als der Sach- oder Realwert, da Sie den Ertrag jedes Jahr neu verdienen. Beim Verkauf einer Immobilie verdienen Sie nur einmal. Die Verteilung liegt im Verhältnis 3:1.

Interpretation der Ergebnisse

Das Tool zeigt ausschließlich annähernde Ergebnisse an. Bei einem Verkauf oder Ankauf der Liegenschaft liegen die Preise schätzungsweise in diesem Bereich. Wie viel Sie tatsächlich dafür ausgeben oder erhalten, hängt von weiteren Faktoren ab. Dazu gehören:

  • die Lage,
  • der Zustand des Gebäudes,
  • die Wohn- und Nutzfläche und
  • die Gebäudemerkmale.

In einigen Fällen lohnt sich die Erhöhung der Miete für ein Objekt, wenn diese dem Mietspiegel entspricht. Dadurch erhöht sich der Ertragswert und somit der Verkehrswert der Immobilie. Angebot und Nachfragen bestimmen den tatsächlichen Preis. Besteht große Nachfrage nach dem Grundstück oder der Immobilien und existieren wenig vergleichbare Angebote, erhöht sich der Verkehrswert.



Häufig gestellte Fragen

Beispielrechnung

Eine Liegenschaft spielt jährliche Erträge in Höhe von 50.000 EUR ein. Der Realwert wurde aufgrund der Baukosten und des Abnutzungsgrades auf 1.000.000 EUR festgelegt. Wie hoch ist der Verkehrswert dieser Liegenschaft?

Verkehrswert einer Liegenschaft     = (3 * Ertragswert + Realwert) / 4
                    = (3 * 50.000 EUR + 1.000.000 EUR) / 4
                    = 287.500 EUR

Eine Erhöhung der Mieteinnahmen, beispielsweise durch eine Nutzungsänderung oder -ausweitung könnte sich trotz u.U. notwendiger Zusatzinvestitionen positiv auf den Verkehrswert und damit den zu erzielenden Verkaufspreis auswirken.

 

Was versteht man unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft?

Unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft, also einer Immobilie oder eines Grundstücks, wird der Wert verstanden, der zum jeweiligen Betrachtungszeitraum bei einem gewöhnlichen Verkauf durchschnittlich erzielbar wäre. Man nennt den Verkehrswert deshalb landläufig auch den Marktwert der Liegenschaft.

Einfluss auf den Verkehrswert haben entsprechend die zu erwartenden Erträge (Mieteinnahmen), der bauliche Zustand und natürlich auch Faktoren wie die örtliche Lage und das Umfeld, das einen wichtigen Einfluss auf einen eventuellen Wertzuwachs in der Zukunft hat.

Relevant ist der Verkehrswert einer Liegenschaft vor allem bei der Aufnahme eines Darlehens zur Anschaffung, da die finanzierenden Banken die Beleihungsgrenze häufig prozentual am Verkehrswert festmachen.

Oft wird der Verkehrswert im sogenannten Vergleichsverfahren ermittelt, das heißt die zu bewertende Liegenschaft wird mit anderen Liegenschaften ähnlicher Ausstattung und Beschaffenheit im örtlichen Umfeld verglichen.

Eine andere Form der Bewertung ist die Berechnung des Verkehrswerts nach dem Ertragswertverfahren. Dieses berücksichtigt die Erträge, die aus einer Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft erzielt werden können.

 

Wie berechnet man den Verkehrswert einer Liegenschaft?

Für die ertragsbasierte Ermittlung des Verkehrswertes kommt folgende Formel zur Anwendung:
Verkehrswert einer Liegenschaft     = (3 * Ertragswert + Realwert) / 4

Der Ertragswert berücksichtigt den regelmäßig erzielbaren Gewinn aus der Vermietung / Verpachtung. Der Realwert kommt aus der Substanz der Liegenschaft und beinhaltet den Zeitwert des Gebäudes (Baukosten abzüglich wirtschaftliche Alterung) und dem Landwert, der hauptsächlich von der Lage, der Bebauung und der wirtschaftlichen Nutzungsart abhängig ist.

 



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