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Verkehrswert einer Liegenschaft

Hier können Sie den Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen. Geben Sie dazu unten den Ertragswert und den Realwert ein.

Ertragswert [Euro]  
Realwert [Euro]  



Häufig gestellte Fragen

Beispielrechnung

Eine Liegenschaft spielt jährliche Erträge in Höhe von 50.000 EUR ein. Der Realwert wurde aufgrund der Baukosten und des Abnutzungsgrades auf 1.000.000 EUR festgelegt. Wie hoch ist der Verkehrswert dieser Liegenschaft?

Verkehrswert einer Liegenschaft     = (3 * Ertragswert + Realwert) / 4
                    = (3 * 50.000 EUR + 1.000.000 EUR) / 4
                    = 287.500 EUR

Eine Erhöhung der Mieteinnahmen, beispielsweise durch eine Nutzungsänderung oder -ausweitung könnte sich trotz u.U. notwendiger Zusatzinvestitionen positiv auf den Verkehrswert und damit den zu erzielenden Verkaufspreis auswirken.

 

Was versteht man unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft?

Unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft, also einer Immobilie oder eines Grundstücks, wird der Wert verstanden, der zum jeweiligen Betrachtungszeitraum bei einem gewöhnlichen Verkauf durchschnittlich erzielbar wäre. Man nennt den Verkehrswert deshalb landläufig auch den Marktwert der Liegenschaft.

Einfluss auf den Verkehrswert haben entsprechend die zu erwartenden Erträge (Mieteinnahmen), der bauliche Zustand und natürlich auch Faktoren wie die örtliche Lage und das Umfeld, das einen wichtigen Einfluss auf einen eventuellen Wertzuwachs in der Zukunft hat.

Relevant ist der Verkehrswert einer Liegenschaft vor allem bei der Aufnahme eines Darlehens zur Anschaffung, da die finanzierenden Banken die Beleihungsgrenze häufig prozentual am Verkehrswert festmachen.

Oft wird der Verkehrswert im sogenannten Vergleichsverfahren ermittelt, das heißt die zu bewertende Liegenschaft wird mit anderen Liegenschaften ähnlicher Ausstattung und Beschaffenheit im örtlichen Umfeld verglichen.

Eine andere Form der Bewertung ist die Berechnung des Verkehrswerts nach dem Ertragswertverfahren. Dieses berücksichtigt die Erträge, die aus einer Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft erzielt werden können.

 

Wie berechnet man den Verkehrswert einer Liegenschaft?

Für die ertragsbasierte Ermittlung des Verkehrswertes kommt folgende Formel zur Anwendung:
Verkehrswert einer Liegenschaft     = (3 * Ertragswert + Realwert) / 4

Der Ertragswert berücksichtigt den regelmäßig erzielbaren Gewinn aus der Vermietung / Verpachtung. Der Realwert kommt aus der Substanz der Liegenschaft und beinhaltet den Zeitwert des Gebäudes (Baukosten abzüglich wirtschaftliche Alterung) und dem Landwert, der hauptsächlich von der Lage, der Bebauung und der wirtschaftlichen Nutzungsart abhängig ist.

 



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